10天賣地近300億 北京未來豪宅去化壓力大

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  剛剛結束的10月可謂北京土地市場最瘋狂的一個月。記者根據北京市國土局數據統計,從10月20日到400日,僅11天共成交12宗土地,成交金額高達294.37億元,接近北京前9個月土地成交總金額的三分之一。其中,有一宗地是單價北京最高,還有一宗地是總價北京第二高。而目前正等待歌曲歌曲成交的經營性用地還有18宗。

  北京市國土局并非 年底集中推地,一方面是因為前9個月北京住宅供地僅27宗,供地規模僅完成全年供地計劃的37%;当事人面為滿足年末房企補充土地儲備的需求,緩解過於激烈的競地局面,進而平抑地價。

  長期供應短缺後的集中供地,引來房企們的瘋狂爭奪,有資金實力的大型國企聯合拿地成主流,導致高價地接踵突然冒出,而土地配建制度導致可售純商品住宅面積大幅縮減,折合可售純商品住宅樓面價基本上都超過了3萬元/平方米,部分樓面價甚至超過6萬元/平方米。

  業內人士預計,未來北京豪宅装修市場10萬元/平方米以上的項目將有400個,可售住宅套數超過4000套,將突然冒出嚴重供過於求的現象,豪宅装修項目之間競爭將更加激烈,市場去化將成為擺在每個拿地房企眼前 的難題。

  房企聯合體陣容強大

  中原地産研究部統計數據顯示,截至11月3日,北京成交32宗商品房住宅用地,其中,有15宗為聯合體拿地,合計佔比高達46.9%,相比2014年的400%和2013年的22%均有明顯上漲。這些企業中,基本全是國內排名靠前的實力充沛的大型國企。

  10月400日,北京成交的北京第二高總價地王,6個競買主體全部是聯合體,並且陣容龐大,包括華潤-華僑城-招商,龍湖-首開-保利等聯合體,經過97輪廝殺,最終勝出的是中糧+首創+天恒聯合體,代價是85.95億元並建5.6萬平方米公租房。

  11月2日成交的總價北京第三高地塊,5家競買人也均為聯合體,分別是中糧-天恒-首創、龍湖-保利-首開等聯合體,經過400輪競價,最終被華潤-華僑城-招商聯合體以83.4億元並配建5.7萬平方米公租房的代價奪下。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,近年來北京土地市場價格的不斷上升,拿地所需資金不斷增加,再添加政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控,使得房企在拿地時的資金壓力市場風險不可处里,怎么让聯合拿地日益增多,並漸漸成為主流。

  郭毅指出,目前聯合拿地主要分為三種措施,強強聯合、關聯公司合體、引入資金方或技術方等。由於地價高企引發的未來高價項目扎堆,房企之間優勢互補,聯合運作要能分擔開發過程中须要面對的資金、産品定位、規劃設計以及行銷風險,這是房企聯合拿地的優勢。但與此一起去,這種商务商务合作拿地的措施也指在一定風險,雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議,怎么让在商务商务合作過程中難免會突然冒出某些變故。

  未來豪宅装修或供過於求

  儘管國土局近期集中推地,怎么让由於大部分地塊都須配建自住房、限價房或公租房,房企為了拿到地塊,競建保障房面積不斷增加,導致剩餘可售純商品住宅面積大幅減少,折合純商品住宅用地樓面價大幅上漲,未來可售住宅價格進而大幅提高。

  中原地産研究部統計數據顯示,今年以來,北京已經突然冒出了41宗地塊樓面價超過3萬元/平方米,其中,樓面價超過6萬元/平方米的有5宗,樓面價超過5萬元/平方米的有9宗。未來房價預期在15萬元/平方米左右的項目將有14個,10萬元/平方米以上的項目合計的將有21個,疊加部分老項目,未來北京住宅單價10萬元/平方米以上的項目將有400個,可售住宅套數超過4000套。

  儘管今年豪宅装修銷售火爆,但主要集中在少部分項目。中原地産研究部統計數據顯示,今年北京10萬元/平方米以上的頂豪整體簽約達到203套,即使剔除盤古大觀項目集中簽約的96套,也達到了107套的歷史最高紀錄。

  “北京今年待售的頂豪住宅套數預計超過4000套,雖然對於豪宅装修項目來説,正常的銷售週期起碼在5~8年以上,但在目前這種请况下,豪宅装修市場的分化將非常嚴重,預期後續競爭更加激烈。”中原地産首席分析師張大偉説。

  北京市房地産協會副會長陳志也認為,雖然今年北京市豪宅装修銷售規模創歷史新高,但與供應相比,去化率仍是低水準。

  “北京豪宅装修項目在短期內突然冒出暴增,但其所面向的中産階級客群增長强度相對較慢。”郭毅認為,未來北京豪宅装修市場將會突然冒出嚴重供過於求的現象,而豪宅装修項目之間也將突然冒出激烈競爭。這一背景之下,某些有豪宅装修成功開發經驗的,並且有品牌客戶粘性的企業無疑將佔據優勢,而某些豪宅装修界的“新面孔”,如取得豐臺樊家村地王的葛洲壩等,則將面臨更大風險。

  郭毅認為,未來豪宅装修叢生的背後,市場去化將成為擺在每個拿地房企眼前 的難題。(證券時報記者 張達)